Vermietete Wohnimmobilien als Kapitalanlage

Für wen sich eine Ertragsimmobilie eignet

Eine vermietete Wohnung ist eine langfristige Anlage. Sie passt zu Anlegern, die ein sicheres Einkommen haben, Eigenkapital für die Kaufnebenkosten mitbringen und die Wohnung mindestens zehn Jahre halten wollen. Sie passt nicht zu jedem.

• Sie können die Monatsrate auch dann tragen, wenn die Miete zwei oder drei Monate ausfällt.
• Sie brauchen das eingesetzte Eigenkapital in den nächsten Jahren nicht.
• Sie sind bereit, sich mit Mietern, Handwerkern und einer Eigentümergemeinschaft zu befassen oder das an eine Verwaltung zu geben.
• Sie erwarten keinen schnellen Gewinn, sondern Werterhalt und eine Ergänzung der Altersvorsorge.

Wenn einer dieser Punkte nicht zutrifft, sagen wir Ihnen das im Erstgespräch. Das ist der Grund, warum das Gespräch am Anfang steht und nicht das Exposé. Ob ein Kauf für Sie rechtlich und steuerlich sinnvoll ist, klären Sie mit Ihrem Anwalt und Ihrem Steuerberater; diese Beratung leisten wir nicht.

Worauf es ankommt

Kaufpreis und Miete

Die wichtigste Kennzahl ist das Verhältnis von Jahreskaltmiete zu Kaufpreis. Man nennt es Bruttomietrendite oder, umgekehrt, Kaufpreisfaktor. Eine Wohnung für 180.000 € mit 8.400 € Jahresmiete hat eine Bruttomietrendite von 4,7 % und einen Faktor von rund 21,4. Ob das gut ist, hängt von Lage, Zustand und Miethöhe ab. Eine Miete, die deutlich über dem Mietspiegel liegt, ist kein Vorteil, sondern ein Risiko.

Lage

Wir achten bei der Auswahl auf die Einwohnerentwicklung, die Kaufkraft und den Leerstand am Ort. Mittelzentren mit stabiler Wirtschaft und Anbindung an eine Großstadt sind für uns oft interessanter als die Großstadt selbst, weil dort die Kaufpreise im Verhältnis zur Miete niedriger sind.

Zustand und Rücklage

Bei einer Eigentumswohnung tragen Sie Ihren Anteil an Dach, Fassade, Heizung und Leitungen. Achten Sie deshalb auf die Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten Jahre, auf die Höhe der Instandhaltungsrücklage und auf das, was beschlossen wurde. Der Bauträger legt Ihnen diese Unterlagen vor. Ein Haus mit alter Heizung und leerer Rücklage kostet Sie in den nächsten Jahren Geld, das im Exposé nicht steht.

Finanzierung

Zins und Tilgung bestimmen, wie viel Sie im Monat zuschießen. Üblich sind eine Tilgung von mindestens zwei Prozent und eine Zinsbindung von zehn Jahren oder länger. Was nach Ablauf der Zinsbindung geschieht, gehört von Anfang an in das Gespräch mit Ihrer Bank. Wir vermitteln keine Darlehen.

Beispielrechnung

So sieht eine Kalkulation im Grundsatz aus. Die Werte sind angenommen und dienen der Erläuterung; die Kalkulation zu einem konkreten Objekt erhalten Sie vom Bauträger.

Beispielrechnung mit angenommenen Werten. Sie ist keine Zusage einer bestimmten Rendite und ersetzt keine Anlage-, Rechts- oder Steuerberatung. Die steuerliche Wirkung (Abschreibung, Werbungskosten) hängt von Ihrer Situation ab und ist nicht berücksichtigt. Bitte sprechen Sie vor einer Entscheidung mit Ihrem Steuerberater und Ihrer Bank.

Das Ergebnis vor Steuern ist in den ersten Jahren fast immer negativ, weil Zins und Tilgung höher sind als die Miete. Ein Teil davon ist Tilgung, also Vermögensaufbau. Ein Teil wird durch Abschreibung und Werbungskosten steuerlich berücksichtigt. Wie viel, hängt von Ihrem Steuersatz ab und gehört in ein Gespräch mit Ihrem Steuerberater.

Risiken, die dazugehören, und was man dagegen tun kann

Immobilien sind Sachwerte, deren Wert steigen und fallen kann. Wer eine vermietete Wohnung kauft, sollte die folgenden Risiken kennen und tragen können. Für die meisten gibt es Vorkehrungen, die das Risiko verkleinern. Ganz ausschließen lässt sich keines.

• Leerstand und Mietausfall. Zwischen zwei Mietern kann die Wohnung leer stehen, ein Mieter kann die Miete schuldig bleiben. Dagegen helfen eine Bonitätsprüfung vor jeder Neuvermietung, eine Mietausfallversicherung, die ausbleibende Mieten für eine begrenzte Zeit ersetzt, und eine Rücklage von drei Monatsmieten, die nicht angetastet wird.
• Instandhaltung. Dach, Heizung, Leitungen und Fenster müssen irgendwann erneuert werden. Lassen Sie sich vor dem Kauf die Rücklage der Eigentümergemeinschaft und die Beschlüsse der letzten Jahre vorlegen und den Bedarf der nächsten zehn Jahre in die Kalkulation einrechnen. Für Schäden durch Feuer, Wasser und Sturm ist die Wohngebäudeversicherung der Gemeinschaft zuständig.
• Zinsänderung. Nach Ablauf der Zinsbindung kann die Anschlussfinanzierung teurer sein. Eine Zinsbindung von zehn oder fünfzehn Jahren, eine Tilgung von mindestens zwei Prozent und Sondertilgungsrechte verkleinern die Restschuld, um die es dann geht. Ein Forward-Darlehen kann den Zins bis zu drei Jahre im Voraus festschreiben.
• Wertentwicklung. Kaufpreise können sinken. Wer verkaufen muss, verkauft nicht immer zum gewünschten Preis. Dagegen hilft vor allem, nicht verkaufen zu müssen: ein Haltehorizont von mindestens zehn Jahren, ein Kaufpreis, der zur Miete passt, und eine Lage mit stabiler Nachfrage.
• Gesetzliche Änderungen. Mietrecht, Energievorschriften und Steuerrecht ändern sich und können Kosten erhöhen. Achten Sie auf den energetischen Zustand des Hauses und auf Mietverträge, die eine Anpassung an den Mietspiegel zulassen. Eine Rechtsschutzversicherung für Vermieter deckt Streitigkeiten mit Mietern ab.
• Gebundenes Kapital. Eine Wohnung lässt sich nicht kurzfristig zu Geld machen. Deshalb sollte nur Kapital eingesetzt werden, das in den nächsten Jahren nicht gebraucht wird, und daneben eine Liquiditätsreserve für Unvorhergesehenes bleiben.
• Persönliche Risiken. Krankheit, Arbeitslosigkeit oder Tod des Eigentümers treffen auch die Finanzierung. Eine Risikolebensversicherung in Höhe der Restschuld und eine Berufsunfähigkeitsversicherung sichern die Rate ab. Ob und in welcher Höhe, gehört in ein Gespräch mit einem unabhängigen Versicherungsberater.

Wir arbeiten nur mit Bauträgern zusammen, deren Kalkulationen Mietausfall und Instandhaltung enthalten. Versicherungen vermitteln wir nicht; welche für Sie sinnvoll sind, besprechen Sie mit Ihrem Versicherungsberater. Rechtliche und steuerliche Fragen gehören zu Ihrem Anwalt und Ihrem Steuerberater.

Häufige Fragen